還在擔心通膨對投資的影響嗎?是時候認識REITs了:不動產投資信託(REITs)(上)—對抗通膨風險的利器

隨著疫情爆發後的經濟復甦,通貨膨脹率節節高升,通膨風險逐漸成為投資人與各國政府關心的議題。先前美國聯準會(FED)的會議紀錄也顯示,通膨風險高於原先聯準會的預期,因此將加速縮表與升息政策以抑制近幾年最高的通膨率。2021年通膨率高達6%,儘管與1970-1980s年代二位數的通膨相比差距甚遠,卻是自從1990年以來的高峰。

在這樣的高通膨環境下,投資人要如何保護自己的投資,減少獲利被侵蝕呢?有許多類型的資產能夠起到對抗通膨的效果,如石油、金屬、農產品等原物料或是時下流行的加密貨幣等,而這裡我們將會介紹其中一種對通膨效果良好的投資—不動產投資信託,或是一般稱為REITs。

REITs是什麼?

REITs(Real Estate Investment Trusts)「不動產投資信託」,是將房貸、資產抵押擔保證券或不動產等資產證券化後的商品,透過發行受益憑證方式銷售給投資大眾。投資標的十分多元,如房地產、購物中心、商辦、停車場、醫院甚至雲端設備資料中心都是可能的投資標的。收入來源除了不動產價格增值以外,也來自租金收入的股利配發。透過在集中市場掛牌交易,讓一般投資人也可以輕易參與房地產投資。

REITs股利成長率與通膨率比較

一般在衡量通貨膨脹時,常會使用當期的消費者物價指數(CPI)來當作衡量標準。而在過去20年,REITs的股利成長率皆高於CPI,僅有三年低於CPI。在2002年,雖然成長率低於CPI,但是僅有約0.5%的落差;2009年是次貸風暴的後遺症,房市崩盤導致報酬率大減;2020年則主要是受到新冠肺炎疫情影響導致配息率下降。其他年份,尤其是近十年,則是幾乎都大大高於CPI。以近二十年的年化報酬率來看,REITs年化股利成長率高達8.4%,相較之下CPI年化成長率僅2%,因此,REITs的股利成長比起通膨率能夠帶來更高的收入能力。

此外,觀察富時Nareit房產指數自成立以來的表現,可以發現2021年是歷史上報酬第二高的年份,報酬高達41.3%,顯示儘管通膨壓力巨大,REITs仍有很好的表現

小結論

雖然通膨率已經不太可能再次回到1970-80年代的水準,當時因為越戰和石油危機等問題導致美國物價飆升,但是通膨風險仍然不可忽視。從1990以來,通膨率就鮮少超過3%,也難怪現今聯準會與投資人都對飆升的通膨可能帶來的影響十分畏懼。而如同前面所提到的,REITs有著價格與配息的雙重成長來源,因此能夠帶來比起通膨率更優秀的成長。下周的文章,我們將會比較REITs與大盤的表現,並說明REITs如何在投資組合中達到分散風險的效果。

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張柏翊 Perry

「如果你在大海中撈不到針,就把大海買下來!」
現任【阿爾發投顧】投資研究處 研究員

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