2023 年的市場在波動中向上，大多數資產都在這一年有良好的表現，與各類資產皆大幅下跌的2022 年形成強烈對比。而 2022 年聯準會急遽升息的政策中，受害最深的資產類別包含債券與REITs，也就是對於利率敏感的投資商品。2024 年升息政策暫緩、降息前景加深的市場預期下，這些資產也重獲反彈的機會。
資產配置是做好長期投資的關鍵之一，而房地產作為非常重要的一類資產，也可以在資產配置中起到作用。透過 REITs ETF，投資人可以輕鬆配置在房地產中。REITs 具有資本成長與配息雙重優勢，不但有潛在的成長空間，高配息也讓 REITs 成為收益的重要一環。
本文將會檢視近期 REITs 的表現，並且說明為什麼 REITs 是現今環境下良好的投資標的、以及在投組中的分散風險好處！
REITs是什麼？
REITs (Real Estate Investment Trusts)「不動產投資信託」，是將房貸、資產抵押擔保證券或不動產等資產證券化後的商品，透過發行受益憑證方式銷售給投資大眾。投資標的十分多元，如房地產、購物中心、商辦、停車場、醫院甚至雲端設備資料中心都是可能的投資標的。
收入來源除了不動產價格增值以外，也來自租金收入的股利配發。而如今有許多 REITs ETF，透過在集中市場掛牌交易，讓一般投資人也可以輕易參與房地產投資。簡單來說，REITs 就像是你和很多人一起合夥買房子出租，然後大家一起分享租金和房價上漲的收益。這樣，即使你沒有很多錢，也能參與並享受房地產市場的好處。
小提醒：REITs 將「經營權」與「所有權」分離。
- 所有權：投資者擁有 REITs 的股份，這些股份代表著對房地產資產的一部分所有權。投資者通過購買 REITs 股份成為股東，但他們並不直接擁有具體的房地產。
- 經營權：專業的管理團隊或公司負責管理和運營這些房地產資產，包括租賃、維護和其他日常管理工作。這些管理者確保房地產資產運營良好並產生收益。
REITs 有哪些特色？
那為什麼要投資 REITs 呢？以下筆者列出了幾個 REITs 的特色：
高流動性：
- REITs 在股票交易所上市，投資者可以像買賣股票一樣買賣 REITs，這使得它們比直接持有房地產更容易買賣。
多樣化投資：
- REITs 通常投資於多種不同類型的房地產，如辦公樓、購物中心、公寓和工業設施，這有助於分散風險。
專業管理：
- REITs 由專業的管理團隊運營，這些團隊有專業知識和經驗來管理和運營房地產資產，提升投資回報。
收益分配：
- REITs 通常會將其大部分的收入（通常是90%以上）以股息的形式分配給股東，因此投資者可以獲得穩定的現金流。
免稅優勢：
- 在許多國家，REITs 可以享受某些稅收優惠，例如避免公司層面的稅收，只對股東分紅部分徵稅，這可以提高總體回報。
進入門檻低：
- 投資者可以以相對較少的資金購買 REITs 股份，這使得個人投資者也能參與大型房地產項目。
透明度高：
- 上市 REITs 需要遵守嚴格的披露規定，定期提供財務報告和其他重要資訊，這有助於投資者做出明智的投資決策。
REITs 種類介紹
REITs（房地產投資信託基金）主要分為以下幾種類型：
- 股權型 REITs（Equity REITs）：
- 這是最常見的 REITs 類型。股權型 REITs 持有並經營各類房地產，如辦公樓、購物中心、公寓、工業設施等。投資者從租金收入和房地產增值中獲得收益。
- 抵押型 REITs（Mortgage REITs）：
- 這類 REITs 不直接持有房地產，而是投資於房地產抵押貸款和相關證券。投資者的收益主要來自於抵押貸款的利息收入。
- 混合型 REITs（Hybrid REITs）：
- 混合型 REITs 結合了股權型和抵押型 REITs 的特點，既持有房地產資產，也投資於房地產抵押貸款。投資者可以從租金收入、房地產增值和抵押貸款利息中獲得收益。
另外，REITs 也可以用投資的房地產類型（標的物）來區分：
| 住宅型 REITs（Residential REITs） | 如公寓、出租房屋、學生公寓和老年人住房等。 |
| 商業型 REITs（Commercial REITs） | 如辦公樓、購物中心、酒店和度假村等。 |
| 工業型 REITs（Industrial REITs） | 如倉庫、配送中心和製造設施等。 |
| 醫療保健型 REITs（Healthcare REITs） | 如醫院、療養院、診所和老年護理設施等。 |
| 基礎設施型 REITs（Infrastructure REITs） | 如通訊塔、數據中心、能源基礎設施和交通設施等。 |
| 專業型 REITs（Specialty REITs） | 如自助倉儲設施、娛樂設施（如高爾夫球場、滑雪場）、資料中心和農業用地等。 |
資料中心 REITs 是什麼？
資料中心（Data Centers）也屬於 REITs 的一種投資標的，通常被歸類為專業型 REITs 或基礎設施型 REITs。資料中心 REITs 投資於專門用來存儲和管理數據的設施，這些設施為企業、政府和其他機構提供必要的數據存儲和計算資源。
隨著數據量的爆炸性增長和雲計算的普及，對資料中心的需求持續增加，使這類 REITs 具有較高的增長潛力。
2023 年資料中心帶動 REITs 成長
在 2023 年前三季，與債券市場相同，REITs 的表現較差，主要歸因於利率上漲的預期和升息政策。然後到了第四季，受惠於降息預期以及債券殖利率下跌，REITs收穫了十分亮眼的表現，也扳回一城帶來良好的全年報酬。
然而與債券市場不同，REITs 與實體經濟有更強烈的連結，因此影響REITs價格的因素不只有利率，更有許多產業與經濟相關的因素。從上圖可見，儘管受到高利率環境以及後疫情時代的遠距辦公趨勢影響，前三季整體房地產市場表現較差，但是有兩個類別依然有不錯的表現：資料中心與醫療照護。這反映了醫療照護產業的防禦性質，以及 2023 年以來 AI 產業蓬勃發展帶來的雲端和資料存儲需求。
把目光放到全球也是類似的狀況；受惠於 AI 相關需求，資料中心在 2023 年是成長幅度最大的類別。即使進入 2024 年後降息預期稍微衰退影響到利率環境，資料中心相關房地產需求仍然強勁。
REITs 長期表現佳，適合納入資產配置
把時間拉長來看，REITs 也是一個可以提供不錯報酬的資產類別。有研究機構針對美國的退休基金與其中投資的資產進行分析，研究結果顯示REITs長期下來表現優異，在研究涵蓋的 12 個資產類別中排名第二。
而 REITs 在同樣期間也提供了良好的風險調整後報酬，也就是投資效率（夏普比例），表現勝過除了美國債券與大型股以外的資產類別。從實證研究可以發現，REITs 雖然波動比起債券來得高，卻低於許多其他類資產，包含國際股市；同時提供了這些資產中排名第四的夏普比率（或風險調整後報酬）。因此儘管前兩年的表現不如其他資產類別，長期而言對於投組還是十分優異的資產類別。
除了能夠帶來不錯的長期報酬，REITs 的另一大特色就是與其他資產類別的相關性偏低。從下圖看出，除了私人房地產以外，其他的主要資產類別與REITs的相關性皆低於 0.65，在投資組合中可以起到良好的分散風險效果。適當添加房地產進入資產配置，可以有效降低波動度，也有機會提升報酬。
如果從長期資產配置的角度來看更是如此。CEM Benchmarking 在研究中指出，REITs 和該研究中所涵蓋的其他7大類資產的相關係數偏低；唯一相關係數較高的是私人房產，也就是同為房地產的另一投資方式。
其他資產無論是大型股、小型股、國際股市和債券，和REITs的低相關性可以帶來投組分散的效果。正如同效率前緣理論中所驗證的，加入低相關性的資產可以有效降低投資組合的波動，提升報酬以及投資效率。因此，適當地在投組中加入REITs也可以帶來好處。
在投資組合中添加 REITs 有助於長期表現
研究機構 Morningstar 也曾經針對在投組中添加 REITs 的效果做研究，並指出REITs確實對於長期投組表現有助。從下圖可以看到，比起只有股債的組合，加入 REITs 之後可以在接近的風險水準之下，提高長期的年化報酬。
而在退休導向的固定收益投組中也是如此；添加一些 REITs 不但可以降低整體風險，也可以同時提高報酬。由此可見，多元化的資產配置與 REITs 可以增強投組的表現，而且效果不限於股債投資或是純債券投資；換句話說，不論是在退休前資產累積的投資規劃，或是退休後以提領為主的投資規劃，REITs 都可以幫助提升投組表現。
緊縮循環後 REITs 可望獲得良好表現
聯準會在連續 11 次升息，將基準利率提高到 5.25%~5.5%，重創了 REITs 的表現。然而聯準會隨後暫停了升息步調，2023 年底以來降息的可能性逐漸提升，2024 年降息的可能性大增。過去的研究顯示，雖然在緊縮期間（升息環境）REITs 的表現與股市接近，但是在緊縮週期結束後的期間，REITs 通常能夠獲得比股市好上許多的表現。
這樣的表現很可能與先前提到的 REITs 的特性有關：在利率上升階段，房地產這類對於利率敏感的商品和債券一樣，會遭受價格的損失，同時也會有潛在的利息或是租金收入成長。而降息階段開始後，REITs 則是可以持續享受利息收入，以及利率下跌帶來的價格成長。如今升息周期已經接近結束，REITs 有機會在進入降息周期階段回升。
資產配置中加入 REITs 可以有效提升投組表現
綜合以上的文章，REITs 有幾個好處，可以幫助我們達成長期投資規劃：
- 具有資本成長與配息兩大收益來源，可以彈性因應不同市場狀況
- 與其他主要資產類別（股票、債券）相關性低，有助於提升投組分散性，提升報酬並降低波動。
- REITs 包含許多不同類型的不動產，因此儘管近期辦公室與零售相關表現不動產不佳，資料中心相關成長也帶動 REITs 的成長。
- 前兩年的升息導致 REITs 價格嚴重下跌，但是在如今的高利率環境中，可以提供良好的配息報酬；而未來的降息預期則可以帶動 REITs 價格反彈，有成長獲利空間。
透過多元分散的資產配置來提升投資表現是長期投資的關鍵之一，而REITs便可以在多元化資產配置中起到良好作用。如果期望有長期的穩健資產報酬或是配息收入，不妨考慮在投資組合中增加一些 REITs 吧！而透過阿爾發機器人理財的規劃，就可以輕鬆建立全球多元投資組合，打造專屬的財務目標規劃。
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