REITs 是在交易所掛牌的不動產投資信託，投資人用買股票的方式，就能持有一籃子辦公大樓、購物中心、倉庫或資料中心，收入來自租金配息和不動產增值，透過 REITs ETF，一般投資人不必自己買房，也能把房地產放進資產配置，同時取得資本成長與配息兩種收益。
REITs 對利率很敏感，2022 年聯準會急遽升息，美國 REITs 全年跌 25%，跌得比 S&P 500 深，之後三年回升有限，到 2026 年前 8 個月才追上美股[1]。
REITs是什麼？
REITs（Real Estate Investment Trusts）是把不動產或房貸等資產證券化，再發行受益憑證賣給投資大眾，持有的資產從商辦、購物中心、停車場、醫院到雲端資料中心都有。美國是最大的 REITs 市場，2026 年 8 月底股權型 REITs 指數的股票市值約 1.55 兆美元[1]。
REITs 將「經營權」與「所有權」分離。投資人買進 REITs 股份，擁有的是一籃子不動產的一部分，並不直接擁有某一棟房子，租賃、維護等日常經營交給專業管理團隊。
資料來源：阿爾發投資研究團隊整理。
REITs 有哪些特色？
和直接買房相比，REITs 有幾項特色：
- 好買賣、門檻低：在交易所像股票一樣買賣，用相對少的資金就能參與大型不動產案
- 配息比例高：REITs 通常把九成以上的收入配給股東，2026 年 8 月底美國股權型 REITs 的股利殖利率 3.68%，是 S&P 500 的三倍多[1]
- 稅負與透明度：許多國家的 REITs 免公司層級稅負，僅對股東分配的股利課稅；上市 REITs 也須定期公布財報
REITs 有哪些風險？
- 利率風險：REITs 常借款買進不動產，又以高配息為特色，利率上升時融資成本增加、相對債券的吸引力下降，價格容易下跌
- 景氣風險：租金與出租率跟著經濟走，景氣衰退時空置率上升，辦公室、零售受影響較大
- 代理問題：管理費、關係人交易與收購決策，未必完全以投資人利益為優先
- 集中風險：單一 REITs 或單一類型集中度高，透過分散的 REITs ETF 並控制比重，可以降低這類風險
REITs 種類介紹
依投資方式，REITs 分成股權型、抵押型與混合型，股權型持有並經營不動產，收益來自租金與增值，抵押型投資房地產抵押貸款，收益來自利息，混合型兩者都有。
資料來源：阿爾發投資研究團隊整理。
也可以用持有的房地產類型區分：
| 類型 | 持有的房地產 |
|---|---|
| 住宅型 REITs（Residential REITs） | 公寓、出租房屋、學生公寓和老人住宅等。 |
| 商業型 REITs（Commercial REITs） | 辦公大樓、購物中心、飯店和度假村等。 |
| 工業型 REITs（Industrial REITs） | 倉庫、配送中心和製造設施等。 |
| 醫療保健型 REITs（Healthcare REITs） | 醫院、療養院、診所和老人照護設施等。 |
| 基礎設施型 REITs（Infrastructure REITs） | 通訊塔、資料中心、能源基礎設施和交通設施等。 |
| 專業型 REITs（Specialty REITs） | 自助倉儲設施、娛樂設施（如高爾夫球場、滑雪場）、資料中心和農業用地等。 |
資料中心 REITs 是什麼？
資料中心 REITs 投資儲存與管理資料的設施，提供企業、政府與其他機構資料儲存和運算資源，通常歸在專業型或基礎設施型，資料量快速成長、雲端運算普及，這類 REITs 的成長潛力較高，價格起伏也比較大。
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2025 年到 2026 年，各類 REITs 的表現差距很大
2025 年全部股權型 REITs 漲幅有限，各類別卻差很多，醫療保健、工業大漲，資料中心與辦公室下跌，2026 年前 8 個月又換了一批領漲的類別，資料中心反彈 33%，成長題材明確的類別，價格一樣會大起大落[1]。
放到全球也一樣，2025 年亞洲、歐洲領漲，北美落後，2026 年換成北美領先[1]，若僅押單一地區或單一類別，表現落差會很大，透過分散的 REITs ETF 持有，比較能降低這類風險。
REITs 長期報酬接近股票，近 10 年落後
把時間拉長，REITs 的報酬接近股票，CEM Benchmarking 分析美國確定給付制退休基金 1998～2023 年的資料，上市 REITs 年平均淨報酬 9.72%，在 12 類資產中排第四，也高於非上市不動產[2]。
報酬接近股票，波動也和股票同一級距，風險調整後的投資效率（夏普比率）和美國大型股、小型股相近，高於國際股票與非上市不動產[2]。
換成指數、算到最新資料，REITs 從 1972 年以來的年化報酬和 S&P 500 相近，近 10 年卻不到 S&P 500 的一半，波動也比較高，長期接近股票，不代表每一段 10 年都跟得上[1]。
REITs 另一項特色是與債券相關性低、與股票中度相關，但這個關係在改變，近 10 年 REITs 與 S&P 500 的月報酬相關係數升到 0.77，和債券的相關性也比 30 年高，分散的效果比過去弱[1]。
CEM 用年報酬算的結果類似，REITs 和非上市不動產走勢最接近，和股票的相關性明顯高於長天期債[2]，放進投資組合能分散一部分波動，效果有限。
在股債組合加入 REITs，效果要看組合與期間
我們用 Vanguard 的股票、債券與 REITs 指數基金月報酬，模擬股六債四與股二債八兩種組合依比例讓出 5%、10% 給 REITs、每年再平衡的結果[3]。
這段資料裡沒有出現「風險相同、報酬更高」的情況，加入 REITs 後報酬與波動是一起變的，以債券為主的組合，REITs 補上一部分成長性，報酬和波動都提高；以股票為主的組合，30 年期間報酬提高很小，近 10 年反而拉低報酬。
通膨升溫時，REITs 表現如何？
通膨又成為投資人關心的議題，美國 9 月 CPI 年增 3.7%，聯準會同月升息，是 2023 年 7 月以來首次[5][7]。
依當年 CPI 年增率把 1972～2025 年分成三組比較，高通膨年份 REITs 平均報酬約為 S&P 500 的兩倍，主要來自配息，溫和通膨年份兩者相近，低通膨年份 REITs 落後。
REITs 抗通膨，主要有三個原因：
- 長期租約通常有隨物價調整的條款，短期租約依當期行情重新議價，通膨上升時租金跟著提高
- 追蹤指數的 REITs ETF 持有大量不動產，每年都有一部分租約到期重新定價
- 房產價格上漲也會反映在 REITs 的表現上
要留意的是，通膨上升常伴隨升息，REITs 價格短期可能先跌，2022 年就是例子。
緊縮循環結束後，REITs 平均略勝股市，最近一次落後
2022 年起聯準會連續 11 次升息，重創 REITs 的表現，之後降息一年多，2026 年 9 月又轉為升息[6][7]。
用 1999 年以來的四次升息循環計算，升息期間 REITs 落後美股，最後一次升息後 12 個月平均上漲 17.4%，略高於美股，但這個平均值受 2000 年科技泡沫破裂那一次影響很大；最近一次升息結束後 12 個月 REITs 落後美股，2024 年 9 月到 2025 年 12 月的降息期間，REITs 也是小跌，美股上漲兩成多[3]。
利率上升階段，房地產這類利率敏感的資產和債券一樣承受價格損失，進入降息階段後，REITs 一方面持續收取租金，一方面有機會受惠於利率下跌帶來的價格回升，但降息不等於 REITs 一定勝過股票，利率走勢也會反覆，緊縮循環何時結束，要看之後的政策路徑。
資產配置中加入 REITs，要看清楚它扮演的角色
REITs 在配置裡提供配息與資本成長兩種收益，能分散一部分波動，但近 10 年與股票越走越近，對利率也敏感，升息時先跌，降息後不一定勝過股票。
多元分散的資產配置是長期投資的基礎，REITs 在其中可以扮演收益與分散的角色。以債券為主、需要配息收入的投資人，可以考慮配置一部分 REITs；以股票為主的組合，加入 REITs 主要是把一部分資金分散到不動產，未必提高報酬。比重依自己的財務目標規劃與風險承受度決定。
先算一次，再決定怎麼配
輸入金額、期間與目標，看股債比例與可能的報酬範圍；試算結果僅供參考，不代表未來績效
參考文獻
- [1] Nareit. (2026, September). REITWatch: A monthly statistical report on the real estate investment trust industry (data as of August 31, 2026). https://www.reit.com/sites/default/files/reitwatch/RW2609.pdf
- [2] CEM Benchmarking. (2026, February). Asset allocation and fund performance of defined benefit pension funds in the United States, 1998–2023. Nareit. https://www.reit.com/sites/default/files/2026-02/CEM_020226.pdf
- [3] Morningstar. (2026). Monthly total returns of Vanguard Real Estate Index Investor (VGSIX), Vanguard 500 Index Investor (VFINX) and Vanguard Total Bond Market Index Investor (VBMFX), January 1997–September 2026 [Data set]. Retrieved October 20, 2026. https://www.morningstar.com/funds/xnas/vgsix/quote
- [4] Damodaran, A. (2026, January). Historical returns on stocks, bonds and bills: 1928–2025. NYU Stern School of Business. https://pages.stern.nyu.edu/~adamodar/New_Home_Page/datafile/histret.html
- [5] U.S. Bureau of Labor Statistics. Consumer Price Index for All Urban Consumers (CPI-U). https://www.bls.gov/cpi/ ；年資料取自 FRED CPIAUCNS，https://fred.stlouisfed.org/series/CPIAUCNS
- [6] Board of Governors of the Federal Reserve System. Federal funds target range – upper limit (DFEDTARU). FRED, Federal Reserve Bank of St. Louis. https://fred.stlouisfed.org/series/DFEDTARU
- [7] Board of Governors of the Federal Reserve System. (2026, September 16). Federal Reserve issues FOMC statement. https://www.federalreserve.gov/newsevents/pressreleases/monetary20260916a.htm
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