2023年的市場在波動中向上，大多數資產都在這一年有良好的表現，與各類資產皆大幅下跌的2022年形成強烈對比。而2022年聯準會急遽升息的政策中，受害最深的資產類別包含債券與REITs，也就是對於利率敏感的投資商品。2023年升息政策暫緩、降息前景加深的市場預期下，這些資產也重獲反彈的機會。
資產配置是做好長期投資的關鍵之一，而房地產作為非常重要的一類資產，也可以在資產配置中起到作用。透過REITs ETF，投資人可以輕鬆配置在房地產中。REITs具有資本成長與配息雙重優勢，不但有潛在的成長空間，高配息也讓REITs成為收益的重要一環。而阿爾發的核心投資組合中，就添加了REITs ETF，透過多元分散不同資產類別來提升投組的效率。
REITs是什麼？
REITs (Real Estate Investment Trusts)「不動產投資信託」，是將房貸、資產抵押擔保證券或不動產等資產證券化後的商品，透過發行受益憑證方式銷售給投資大眾。投資標的十分多元，如房地產、購物中心、商辦、停車場、醫院甚至雲端設備資料中心都是可能的投資標的。收入來源除了不動產價格增值以外，也來自租金收入的股利配發。而如今有許多REITs ETF，透過在集中市場掛牌交易，讓一般投資人也可以輕易參與房地產投資。
2023年資料中心帶動REITs成長
在2023年前三季，與債券市場相同，REITs的表現較差，主要歸因於利率上漲的預期和升息政策。然後到了第四季，受惠於降息預期以及債券殖利率下跌，REITs收穫了十分亮眼的表現，也扳回一城帶來良好的全年報酬。
然而與債券市場不同，REITs與實體經濟有更強烈的連結，因此影響REITs價格的因素不只有利率，更有許多產業與經濟相關的因素。從上圖可見，儘管受到高利率環境以及後疫情時代的遠距辦公趨勢影響，前三季整體房地產市場表現較差，但是有兩個類別依然有不錯的表現：資料中心與醫療照護。這反映了醫療照護產業的防禦性質，以及2023年以來AI產業蓬勃發展帶來的雲端和資料存儲需求。
把目光放到全球也是類似的狀況；受惠於AI相關需求，資料中心在2023年是成長幅度最大的類別。即使進入2024年後降息預期稍微衰退影響到利率環境，資料中心相關房地產需求仍然強勁。
REITs長期表現佳，適合納入資產配置
把時間拉長來看，REITs也是一個可以提供不錯報酬的資產類別。有研究機構針對美國的退休基金與其中投資的資產進行分析，研究結果顯示REITs長期下來表現優異，在研究涵蓋的12個資產類別中排名第二。
而REITs在同樣期間也提供了良好的風險調整後報酬，也就是投資效率（夏普比例），表現勝過除了美國債券與大型股以外的資產類別。從實證研究可以發現，REITs雖然波動比起債券來得高，卻低於許多其他類資產，包含國際股市；同時提供了這些資產中排名第四的夏普比率（或風險調整後報酬）。因此儘管前兩年的表現不如其他資產類別，長期而言對於投組還是十分優異的資產類別。
除了能夠帶來不錯的長期報酬，REITs的另一大特色就是與其他資產類別的相關性偏低。從下圖看出，除了私人房地產以外，其他的主要資產類別與REITs的相關性皆低於0.65，在投資組合中可以起到良好的分散風險效果。適當添加房地產進入資產配置，可以有效降低波動度，也有機會提升報酬。
如果從長期資產配置的角度來看更是如此。CEM Bemchmarking在研究中指出，REITs和該研究中所涵蓋的其他7大類資產的相關係數偏低；唯一相關係數較高的是私人房產，也就是同為房地產的另一投資方式。其他資產無論是大型股、小型股、國際股市和債券，和REITs的低相關性可以帶來投組分散的效果。正如同效率前緣理論中所驗證的，加入低相關性的資產可以有效降低投資組合的波動，提升報酬以及投資效率。因此，適當地在投組中加入REITs也可以帶來好處。
在投資組合中添加REITs有助於長期表現
研究機構Morningstar也曾經針對在投組中添加REITs的效果做研究，並指出REITs確實對於長期投組表現有助。從下圖可以看到，比起只有股債的組合，加入REITs之後可以在接近的風險水準之下，提高長期的年化報酬。
而在退休導向的固定收益投組中也是如此；添加一些REITs不但可以降低整體風險，也可以同時提高報酬。由此可見，多元化的資產配置與REITs可以增強投組的表現，而且效果不限於股債投資或是純債券投資；換句話說，不論是在退休前資產累積的投資規劃，或是退休後以提領為主的投資規劃，REITs都可以幫助提升投組表現。
緊縮循環後REITs可望獲得良好表現
聯準會在連續11次升息，將基準利率提高到5.25%~5.5%，重創了REITs的表現。然而聯準會隨後暫停了升息步調，2023年底以來降息的可能性逐漸提升，2024年降息的可能性大增。過去的研究顯示，雖然在緊縮期間（升息環境）REITs的表現與股市接近，但是在緊縮週期結束後的期間，REITs通常能夠獲得比股市好上許多的表現。
這樣的表現很可能與先前提到的REITs的特性有關：在利率上升階段，房地產這類對於利率敏感的商品和債券一樣，會遭受價格的損失，同時也會有潛在的利息或是租金收入成長。而降息階段開始後，REITs則是可以持續享受利息收入，以及利率下跌帶來的價格成長。如今升息周期已經接近結束，REITs有機會在進入降息周期階段回升。
資產配置中加入REITs可以有效提升投組表現
綜合以上的文章，REITs有幾個好處，可以幫助我們達成長期投資規劃：
- 具有資本成長與配息兩大收益來源，可以彈性因應不同市場狀況
- 與其他主要資產類別（股票、債券）相關性低，有助於提升投組分散性，提升報酬並降低波動。
- REITs包含許多不同類型的不動產，因此儘管近期辦公室與零售相關表現不動產不佳，資料中心相關成長也帶動REITs的成長。
- 前兩年的升息導致REITs價格嚴重下跌，但是在如今的高利率環境中，可以提供良好的配息報酬；而未來的降息預期則可以帶動REITs價格反彈，有成長獲利空間。
透過多元分散的資產配置來提升投資表現是長期投資的關鍵之一，而REITs便可以在多元化資產配置中起到良好作用。如果期望有長期的穩健資產報酬或是配息收入，不妨考慮在投資組合中增加一些REITs吧！而透過阿爾發機器人理財的規劃，就可以輕鬆建立全球多元投資組合，打造專屬的財務目標規劃。
【重要聲明】
阿爾發證券投資顧問股份有限公司｜100台北市中正區羅斯福路二段102號8樓之1 ｜客服專線：02-25028622 ｜ 112金管投顧新字第006號
阿爾發投顧自當盡力提供正確資訊，所載資料均來自或本諸我們相信可靠之來源，但對其完整性、即時性和正確性不做任何擔保，如有錯漏或疏忽，本公司或關係企業與其任何董事或受僱人等，對此不負任何法律責任。
本文僅為阿爾發投顧提供客戶之一般參考資料，並非針對客戶之特定需求所做之投資建議，未考量個別投資人的財務狀況與需求，故本文所提供的資訊無法適用於所有投資人，投資人應自行判斷投資風險，不應將本資料視為投資之唯一依據，若有投資損益或因使用本資料所生之直接或間接損失，投資結果應由投資人自行負責。本文件之製作，係以本公司認為可靠之資訊為依據，本公司雖盡力使用可靠且廣泛的資訊，但本公司並不保證各項資訊之完整性及正確性。本文件中所提出之意見係為本文件出版當時的意見，相關資訊或意見若有變更，本公司將不會另行通知。本公司亦無義務更新本文件之內容或追蹤研究本文件所涵蓋之主題。本文件不得視為買賣有價證券或其他金融商品的要約或要約之引誘。本文內容非經阿爾發投顧同意，請勿任意節錄、修改或轉載。
