12年死薪水4萬，如何存700萬又買首購預售屋？

前陣子有網友在PPT上分享他用12年死薪水4萬存700w買首購預售屋的心得，我覺得他的儲蓄心路歷程與執行力值得分享，剛好網友也希望聽聽大家的想法，因此我在這篇文章末也分享我的看法。

以下是網友的分享：

房版各位帥帥美女們好

小弟在上禮拜8月多剛簽訂台南新營國圖預售屋，總價911w，已繳完訂簽30w，剩下開工款 62w，三年後完工(工期2025.8~2028Q3)的建照款45w、交屋保留款45w和預計屆時貸首購728 w

目前資產(含信貸115萬)約近700w，集保圖如下，緊急活存和中租配息之後35w就不po了

![集保存摺](https://flic.kr/p/2rnbnbe

利用買預售屋圓夢之契機，來分享12年以來出社會工作儲蓄理財之心得。 本人背景是普考委任特考考上的公務人員，23歲大學畢業後考上，高度近視免役，工作 12年，現在35歲。

從考上委任3職等本1 年薪58w 每年穩定調約1w

到現在弟12年委任5職等年功1 年薪67w

12年普考公務員就是薪水這麼少，調薪幅度遠遠比不上12年以來的物價，甚至噴高的房價

即便如此，我也沒有放棄儲蓄、滾大資產和買房之夢想

並不像部分人覺得一輩子就是4萬左右薪水了，不買房了，也不理財了，開始花費在自己 身上、享受娛樂及物質生活。我心裡非常知道，如果太過安逸享受，那一定存不了「固定」的「每月儲蓄額」，所以才會努力工作，努力存錢。

當然很多人很願意省錢也很努力，然因父母孝親、在外租屋、業務所需必要費用，導致很難有高儲蓄率，但如果第一步沒有先建立心態、設計目標、進而起而執行，是很難滾動資 產的。

收入支出

先敘述我的每月薪資收入和支出結餘狀況:

薪資收入 52000 公保退撫健保 5000

實領薪資 47000

餐費 6000 飲料 2000 看診藥費 300 NETFLIX 390 第四台網路 1100 菸錢 300 娛樂治裝雜支 1500 手機電信費 200

每月結餘 35210

每月信貸 16000

每月實存 19210

每月19210X12個月 + 110000(2個月年終+績效獎金) =每年可存34w左右

保守估計30W就好，存12年，共計360萬，到這階段其實總價911萬預售屋，我已經可以自備款超過3成，加上預留家具、清裝潢和家電費用了。

不過死存薪水都只放銀行定存、活存或儲蓄險這不是我的投資理財配置方式，於是工作 了穩定3年後，開始開戶投資個股，從大盤15000.16000買到24000，期間只投資高市值的 大型股，有剛好做到金融股市值飆漲期，買了優質標的台企銀、台新金、永豐金、中信 金，金融股部分12年來賺了130w，另外電子股部分買了鴻海、緯創、瑞儀，傳產股買了 中租、台泥等，這個部分賺比較少只有70w，當然亂做個股風險真的很大，長榮海、華新、鎧勝KY、大汽電我也追在高點慘賠，但是總歸來說，個股如果牛市長期向上，大盤穩健 投資部位一定要多一點股票或ETF，不要放在活存還有儲蓄險，長期以來都會被通膨率吃掉，慎之。

然後我想分享一下存錢小要領，當然心法一定降低欲望、不要擴大物質生活，這樣您薪水逐年成長後，在不擴增物質支出之下，每年自然儲蓄和存款數字會越來越可觀，越來越好 存錢。

1.儘量住老家，與爸媽同住，可就近照顧，晚上家裡開伙還能省下晚餐餐費，又省下租房費用，家裡如不用給孝親、幫付水電，這點優勢可以好好利用，趁年輕、住家裡!讚。

2.交通工具不要買車，上班我通勤去回程各1小時(民雄>鹽水)，我仍然選擇小125c.c機車機車好保養、油錢省，買了車後除了稅金和規費，還有保養、洗車、維修費用，這都是 讓您存款被吃掉的怪獸~

3.少出國、別出國，我工作12年只有2017年去過1次日本自由行，那時也才花3-4w，從此沒有再出國，如果每年都有定期出國旅遊之安排，每年存款再吃一筆預算，買房頭期款可 能要再多存3年，要注意，3年可能房價就往上疊了。

4.如果(非)工作業務需要無須花錢投資自己，像公務人員你到處考證照也是在原單位繼續幹，機關也不會加薪，那投資自己就只剩下轉職這條路了，像我投資自己就是去操場跑步、 健行爬山、球場打球，靜態活動就是去圖書館或文化中心看理財周刊、閱讀文學、看商業 報紙，也不會花錢買書，因為看一次就放在書架了，去書局花半小時快速看一本，充實自 己又不花錢，讚啦。

5.不亂吃保健食品，像我工作上班12年，也沒吃維他命C、葉黃素等，如果定期都要吃保健食品，那也是一筆不小之開銷哦。

6.少治裝，如果很喜歡打扮自己，那也是每個月一筆不小的開銷費用，如果公司有發免費的T恤、POLO衫、薄外套，我都會定期穿去辦公室上班，穿著整齊乾淨，儀容注意打理， 也是很帥氣。

以上就是我的存錢和理財小要領

以下是我的房間和物品分享

![房間電腦螢幕](https://flic.kr/p/2rnbnbj

![房間一隅](https://flic.kr/p/2rnfAyx

![房間書架]https://flic.kr/p/2rnhm7B

![閱讀免費理財資源]https://flic.kr/p/2rnfAyN

![辦公室公發衣服]https://flic.kr/p/2rnhm7m

![穿了15年仍在穿的居家服]https://flic.kr/p/2rngK5S

我的電腦螢幕是15年前大一買到現在的，雖然螢幕有兩條線，但仍然可以用，就沒換了。 我的房間簡單裝飾就是日曆和看電影免費發的海報，沒特別營造儀式感或裝潢，乾淨舒適 即可。我的衣服很大的一部分都是用公司發的公發衣服，每周也一天的制服日，穿的也開 心，照片是我大學穿到現在35歲仍在穿的居家生活服。我不定期會去文化中心瀏覽關注理 財周刊、雜誌，充實產業最新資訊與趨勢，這對於投資熱門個股的方向也能掌握。書架上 的書都是考試用書，其實公務人員最好的投資就是繼續往上考高考或升等考，辦公室做差 不多的事情薦任職等就是每月多領一萬，年薪超過80-90萬，銀行也會比較好審核貸款， 可以說是薦任好申貸，委任去甲賽!

最後期望自己的資產能穩定增長，大盤修正時能定期定額繼續投入，也祝福房版大大們 投資順利、置產成功，感恩。

量化的數據分析

儲蓄率：

  • 計算方式：每月結餘 ÷ 每月收入
  • 扣除信貸前儲蓄率：35,210 ÷ 52,000 = 67.7%
  • 扣除信貸後儲蓄率：19,210 ÷ 52,000 = 36.9%

負債收入比（DTI, Debt-to-Income Ratio）：

  • 計算方式：每月債務還款 ÷ 每月收入
  • 數據：
    • 每月信貸還款：16,000元
    • 每月收入：52,000元
    結果：16,000 ÷ 52,000 = 30.8%

緊急準備金覆蓋率：

  • 計算方式：緊急準備金 ÷ 每月必要支出
  • 數據：
    • 緊急準備金：35萬（緊急活存 + 中租配息）
    • 每月必要支出：6,000（餐費）+ 2,000（飲料）+ 300（看診藥費）+ 390（Netflix）+ 1,100（第四台網路）+ 300（菸錢）+ 200（手機電信費）= 10,290元
  • 結果：350,000 ÷ 10,290 ≈ 34個月
  • 分析：34個月的覆蓋率遠高於建議的6-12個月，顯示有極強的財務安全墊，但過多資金放在低報酬活存可能錯失投資機會，不過考量之後有房貸。

房貸負擔能力（假設交屋後）：

  • 計算方式：預估每月房貸還款 ÷ 每月收入
  • 數據：
    • 預計房貸：728萬，假設30年期、2.5%利率，月還款約28,760元。
    • 每月收入：52,000
  • 結果：28,760 ÷ 52,000 ≈ 55%
  • 分析：交屋後DTI將大幅上升，55%超出銀行建議的50%，可能造成財務壓力，需提前規劃。

房貸負擔能力（假設交屋後，40年期）：

  • 數據：
    • 預計房貸：728萬
    • 假設40年期、2.5%利率，使用房貸攤還公式計算：
      • 月還款 ≈ 24,０00元（根據公式：P = [rPV] / [1 – (1 + r)^-n]，其中PV=728萬，r=2.5%/12，n=40*12=480）
    • 每月收入：52,000元
  • 結果：24,300 ÷ 52,000 ≈ 46%
  • 分析：40年期房貸將DTI（負債收入比）降至46%，相較30年期（55.8%）降低約9%

質化的觀點與分析

  • 有穩定的工作：因為公務員現金流穩定，可以將本身視為一個抗通膨債券，每年有穩定現金流入帳且隨通貨膨脹調整。公務員的策略是慢慢來、著重生活品質、穩定加薪與升遷。
  • 每月儲蓄率高：67%的儲蓄率，基本上我覺得算是非常高，我覺得很值得學習的是一些存錢的小要領，比起投資，這些經驗分享是更值得大家複製的。
  • 資產配置：配置上其實很看個人的投資哲學與信念，目前配置都是以個股為主，是我的話會鑒於公務員穩定的特性，大部分資產以大盤市值型為主，然後找一些可以抱5-10年的趨勢，追求年化更高的增長部位。主動投資各顯神通，留意別賠太多，部分獲利了結可以再進入核心的部位。這一點是我在新書《財富自由的階梯》提的核心衛星資產配置。
  • 恭喜買房：鎖定居住成本，貸款後續建議用40年貸款較低月付款金額，因為公務員可以做很久，讓時間與通膨減低債務，同時可以降低現金流出的壓力。
  • 房地產：未來房地產會佔據多數資源，因此財富是否增長也這項資產，因此好好評估房產的增值性。
  • 留意負債收入比（DTI, Debt-to-Income Ratio）：目前信貸已經讓DTI來到30%，會壓縮到未來申請房貸的額度，就算用40年期的房貸，光是房貸也會吃掉46.7%的額度，高達76%DTI以目前的風向應該是很難申請到足夠的房貸。
  • 如果可以還是建議考高考或升等考：未來收入跟升遷上還是會比較順利，且不同位置看到的視野不同，格局也是。
  • 累積回憶的資產：《別把你的錢留到死（Die With Zero）》這本書寫到人生就是你所有體驗的加總，「人生要過得好，而不只是活著」、「累積記憶的股息，帶著回憶退休」作為過來人，如果未來有餘裕的話，我覺得可以多試試不同的東西，出國走走、考試、自我成長，體驗真的不同。